2025年12月11日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2025中国房地产大数据年会暨2026中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。
2025年12月11日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2025中国房地产大数据年会暨2026中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。
会上，中指研究院发布《中国房地产市场2025总结&2026展望》、《2024年中国住房租赁市场总结与展望》、《2025中国物业管理行业市场总结&2026趋势展望》等多份报告。
根据《中国房地产市场2025总结&2026展望》报告显示：2025年，全国房地产市场整体延续调整态势。二季度以来新房销售边际转弱，二手房市场持续“以价换量”，市场整体仍处于“止跌回稳”过程中。
市场方面，2025年1-11月，重点城市改善性需求仍是市场重要支撑，在优质项目入市下，百城新房价格累计上涨2.29%，涨幅较2024年同期持平。二手房市场延续“以价换量”，1-11月，百城二手房价格累计下跌7.46%，价格仍面临调整压力。成交端来看，今年以来，核心城市在优质项目带动下表现平稳，其中一季度市场延续修复态势，但二季度以来市场动能有所转弱，四季度在房企促销、改善项目入市下，核心城市仍维持一定规模。二手房在“以价换量”下，1-11月重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长。
土地方面，2025年，各地政府保持“缩量提质”供地策略，根据中指数据，1-11月300城住宅用地成交规划建面同比下降15.8%，出让金下降6%。房企拿地进一步向核心城市聚焦，北上深杭等城市土拍热度较高，带动1-11月一二线城市出让金同比增长4%。全年土地市场热度“前高后低”，三季度以来，核心城市优质地块供应放缓，土拍热度有所下降。城市集中度方面，1-11月，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为57%。央国企仍是拿地绝对主力，地方国资托底力度有所减弱。
在优化供给方面，武汉市江夏区住房和城市更新局按照“人房地钱”联动机制，持续完善“安居链-江夏房源超市”数字化平台，以需定供，精准匹配各类人群住房需求。并建立“三色预警”机制（红/黄/绿），根据“36-18-12个月”的去化周期动态调控供地节奏；推动“收调供”“商改住”“商改租”，用好专项债，加大盘活存量土地力度。
展望2026年，是“十五五”开局之年，预计更多增量政策将在“十五五”开局之年加速落地，政策力度也有望进一步加大，经济增长目标或仍设定在5%左右，为高质量增长预留空间。
房地产政策方面，《“十五五”规划建议》明确指出要“推动房地产高质量发展”，并提出清理住房消费不合理限制性措施，预计短期政策将继续聚焦推动房地产市场止跌回稳，围绕稳定预期、激活需求和优化供给落实相关举措。激活需求方面，一是北上深等城市限制性政策具备进一步优化空间；二是预计继续通过降低房贷利率、降低中介费用、加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本。优化供给方面，“十五五”规划建议强调“投资于人”，预计未来有望通过加大住房租金或购房补贴等“补人头”方式落实住房保障，同时继续加大存量商品房和存量闲置土地收储力度，加速改善市场供求关系。
市场趋势来看，在此背景下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年有所收窄，市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。在控增量、优存量政策导向下，预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄；预计房地产投资同比下降11%。供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善。中长期来看，“十五五”新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7-8亿平米左右，随着市场库存逐步回落，配合社会预期修复，预计“十五五”中后期，房地产有望逐步走出调整阶段。
根据《2025年中国住房租赁市场总结与展望》报告显示：2025年，政策方面，“十四五”收官之年，中央定调优化保障性住房供给，住房租赁金融支持体系基本形成，政策推动租赁住房公募REITs从试点到扩围扩容，首单保租房公募REITs扩募项目上市。《住房租赁条例》正式实施，行业监管进入“有法可依”新阶段。地方层面，2025年1-11月，各地政府共出台住房租赁政策超150次，供给侧强调完善“市场+保障”住房供给体系，并逐步由大规模筹建向规范管理转变，需求侧以公积金支持、人口人才政策为主。
住宅租赁价格指数方面，2025年，居民就业收入预期仍偏弱，叠加保租房供应增加影响，重点城市住宅平均租金延续小幅下跌态势。1-11月，重点50城住宅平均租金累计下跌3.04%，跌幅较上年同期扩大0.32个百分点。30城集中式长租公寓租金短期承压，1-11月30城中有24城租金累计下跌。
保租房发展方面，截至2025年11月，多个省市完成“十四五”保租房筹集目标，预计“十五五”将按照“以需定购、以需定建”的模式多渠道筹集。2025年三季度，多数保租房REITs底层资产运营表现有所提升，前三季度基金收益整体保持稳定。
企业方面，政策支持推动下住房租赁行业提质扩容，规模化程度提升。截至2025年11月，全国开业、管理规模TOP30企业开业、管理规模均较2024年末增加15万间以上，增量超过上年同期，房企系规模依旧保持领先，主导保租房供给的地方国企系规模增长较快。企业经营层面，优秀企业围绕精细化运营等方向提升经营质量，精准把握细分客群需求，聚焦租住生活场景，打造优质产品，强化核心竞争力。
“十五五”时期，随着“租购并举”住房制度不断完善，租房仍将是满足青年人、新市民等群体居住需求的重要方式，住房租赁市场存在发展空间。第一，在住房保障方面，保租房供给有望从大规模筹建转向以需定建阶段，供应趋稳将有助于行业平稳运行，租户将更加关注租住品质，保租房也需要“好房子”。第二，《住房租赁条例》的实施将引导住房租赁市场规范化发展，同时，从市场化、专业化的政策导向来看，我国长租公寓企业仍有较大发展空间。第三，租赁住房REITs扩围扩容也有助于提升企业参与租赁住房开发运营的意愿，或将吸引更多社会资本进入住房租赁市场。
根据《2025中国物业管理行业市场总结&2026趋势展望》报告显示：“十四五”期间，发展环境方面，市场竞争加剧，客户服务预期显著提升，行业加速回归服务本质。
企业经营方面，行业发展明显放缓，上市物企营收增速从2021年的超40%降至目前的不足4%；毛利润增速持续下降，行业“增收不增利”态势延续；企业管理面积增速降至3%左右，行业重心已从“规模为王”转向“质效优先”。
资本市场方面，“十四五”期间，物业管理板块估值经历深度回调，市盈率持续承压。行业IPO市场于2020年达到高峰，全年共18家物业企业上市，此后上市企业数量逐年递减。行业并购在2021年创下历史峰值，交易总额近400亿元；随后并购热度迅速下降，市场回归理性。2025年，行业并购案例主要集中于集团内部或关联方资源整合。
科技赋能方面，“十四五”期间，智慧科技步入规模化应用新阶段，加速向物业管理行业渗透。当前，行业科技化建设正从“单点工具应用”向“多元场景覆盖”逐步升级。
展望行业“十五五”发展趋势，科学规划企业发展策略。第一，精准施策：“十四五”期间，国内物业管理行业积极推动收费模式的创新实践，但主流收费模式仍是“包干制”。“十五五”时期，物业企业应探索更适宜的收费机制，化被动为主动，逐步提升服务透明度。第二，夯实服务：聚焦基础服务、保障服务品质，成为物业企业重要的战略方向。物业企业服务品质建设应坚持以满意度评价为导向，从业主需求出发，通过发现并消除不满意因素，进而补足短板，提升服务质量。同时，加强标准化建设，保障标准的可执行性、可落地性和适应性。第三，科技应用：行业科技化建设的重心将从“工具创新”转向“场景落地”，聚焦人、物、空间三大核心场景并进一步实现科技在场景应用中的精细化落地。第四，人才建设：物业企业应重塑人才理念，认识到员工是服务品质的最终传递者和价值创造者；搭建员工成长与发展的阶梯，设计物质与精神并重的激励机制，激发员工活力。第五，品牌战略：“十五五”期间，物业企业应深刻洞察品牌三度变化背后的原因和逻辑，针对性制定未来的品牌发展方针，不同类型企业所采取的策略不同。
根据《2025年中国物业服务价格指数研究报告》显示：指数方面，二十城物业服务价格综合指数为1073.24，环比下降0.07%，同比下降0.20%。整体而言，一线城市物业服务价格综合指数的变化趋于稳定，其中北京、上海、广州和深圳的物业服务价格综合指数环比维持不变；部分二、三线城市的物业服务价格综合指数出现了不同程度的下跌，其中南昌、重庆、武汉的跌幅较为显著。
价格方面，二十个城市的物业服务均价为2.72元/平方米/月，环比下跌0.09%，同比下跌0.23%。从区域表现来看，物业服务价格环比上涨的城市主要集中在长三角和环渤海区域，分别是杭州、无锡、苏州和青岛；物业服务价格保持稳定的城市有广州、天津、上海、昆明、成都、长沙、北京、深圳和南京；而合肥、济南、常州、宁波、武汉、重庆和南昌的物业服务价格则呈现出不同程度的下跌。
样本方面，样本结构质量持续优化，四星级项目占比继续提升。从城市分布来看，城市间星级分布呈现明显的梯度分化：一线城市的高端项目样本（四星/五星级）占比更高，而二线城市的样本项目则更多地集中于中高端档次（三星/四星级）。从星级项目评价体系来看，软硬件服务能力的同步提升与均衡发展，已成为决定服务水平的关键因素。
回顾“十四五”期间，二十城综合指数稳中微降，深刻暴露出在管项目面临“涨价难”的困境；物业服务价格微增，得益于高端项目占比增加带来的结构性拉升。行业正陷入“收入结构性增长”难以对冲“成本刚性上涨”的利润困境，“增收不增利”现象仍在持续，未来唯有通过价格机制优化、科技赋能与模式创新三管齐下，方能穿越成本周期，实现健康、可持续的长期发展。
根据《物业服务上市公司ESG测评研究报告》显示：测评结果显示：第一，整体披露率达到94.03%，双语多维披露常态化。第二，样本均值提升中位数下降，优秀企业得分优势扩大。样本企业本年度ESG得分均值再创新高，延续了各年度得分持续上升的态势。但是，各企业的表现出现分化。第三，资源使用披露更趋规范，产品与服务表现下滑凸显品质困局。与过去两年相比，公司治理指标得分率维持高位，部分环境指标得分率显著改善，而社会指标得分率则略有下滑。其中“资源使用”和“排放物管理”得分率涨幅位居各项二级指标涨幅前二，“产品与服务”指标未能延续过去两年的增长态势，首次出现下滑。第四，我们统计了路孚特、标普、秩鼎、Wind共4家机构针对中国物业服务上市企业截至9月30日的评价结果，各机构评价结果相关性保持温度。
物业管理行业ESG发展趋势及建议：第一，《指引》升级为《守则》突出规范性，信息披露转向量化模式。港股市场的ESG信息披露从以建议和鼓励为主的阶段，全面迈入兼具强制性与结构化披露的新时代，对物业上市企业的运营、管理和长期价值产生了深远影响。
第二，“好服务”纳入ESG建设方向，强化服务产品责任。物业企业的服务品质不仅是发展业务、创造收益的生命线，也是践行社会责任、响应ESG发展理念的重要举措，更是企业在ESG实践中区别于其他行业的独特属性。
第三，深度参与基层治理和城市服务，扩展ESG建设外延。在环境管理层面，双碳减排成为受关注的议题。物业企业因其深入社区、直面居民的优势，能够串联微观的社区治理与宏观的城市治理的需求，将在“十五五”时期被赋予重要使命，从传统的“社区管家”角色，演进为更高维度的“城市管家”，以及更深层次的“社区治理者”。
第四，坚定落实智慧化建设，赋能绿色低碳生活方式。智慧化建设不但能助力物业企业在节能减排、服务品质、社会责任等与ESG直接相关领域的提升，还将促使物业企业角色从基础服务提供者升级为可持续发展的合作伙伴。
第五，注重劳动者权益保护，保障多层级岗位就业。物业企业仍要坚持“以人为本”的总体发展原则，将人才培养提升至核心战略高度，制定并实施前瞻性、系统化的人才战略。
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